Договор ЖСК
Сейчас все большее распространение получили ДДУ, при этом договоры с ЖСК продолжают быть востребованными, но законодательные нормы по их регулированию проработаны достаточно слабо.
Особенности договора ЖСК
ЖСК представляет собой добровольное объединение граждан, для того чтобы приобрести жилье. Кооператив всегда создается для покупки квартир в конкретном доме. Люди договариваются между собой, чтобы возвести его, сами находят застройщика и оплачивают все расходы. Каждый член кооператива вносит свою часть, это стоимость его будущей квартиры. Обычно создание кооператива инициирует застройщик.
Что важно для пайщика при заключении договора:
-
застройщик и пайщики общаются через правление кооператива, инвестор не может предъявлять девелоперу претензии напрямую;
-
при подписании договора, покупается не квартира, а пай, право на имущество оформляется после того, как дом введен в эксплуатацию, поэтому цена квартиры может измениться;
-
соглашение с кооперативом не регистрируется в Госреестре, поэтому отношения пайщика и кооператива официально не подтверждаются;
-
законом вообще слабо регулируется деятельность кооперативов, регулирование происходит через их устав и положения договора;
-
закон о защите прав потребителей в этом случае не работает, так как пайщики являются и покупателями, и исполнителями.
Перед тем как входить в кооператив важно тщательно изучать договор и устав, очень полезно при этом проконсультироваться с юристом. Стандартной типовой формы такого соглашения нет, в нем должны быть: реквизиты сторон, описание объекта соглашения, нужно указать срок сдачи жилья и порядок произведения выплат. Желательно, чтобы в нем было указано, как проводить перерасчет, на каком основании могут быть введены дополнительные сборы, регламентировались расходы по госпошлине и оформлению документов.
Что делать при недобросовестности ЖСК
Кооператив самостоятельно готовит договор ЖСК, обычно там в первую очередь учитываются интересы застройщика, для него там могут предоставляться дополнительные возможности:
-
выплата инвестором штрафа, при неуплате взноса;
-
перенос срока ввода жилья в эксплуатацию;
-
заморозка строительства без последствий для застройщика;
-
дополнительные сборы, не указанные в договоре.
Для того чтобы прекратить договор можно просто покинуть ЖСК, пайщик всегда может добровольно это сделать, для этого нужно написать заявление и потребовать вернуть уплаченные ранее взносы. Оно направляется правлению заказным письмом. Если ответа нет, нужно готовить иск в суд. Условия по выходу из кооператива регламентируются только самим договором и меняются в разных случаях.
Соглашение с ЖСК можно расторгнуть досрочно, но это сложная процедура. Объединение может отказать в этом или выдвинуть невыполнимые условия, то есть, оставить у себя все, что выплачивал пайщик и дополнительно обязать его выплатить штраф. Мы поможем вернуть все инвестиции, но добиться возврата членских и вступительного взноса, практически невозможно, можно требовать выплаты неустойки, если доказать, что кооператив серьезно нарушил договор.
Рекомендации пайщикам
Если строительство задерживается или заморожено по вине застройщика, то пайщикам могут быть возвращены их выплаты, также они получают право на моральную компенсацию. Для того чтобы защитить свои интересы, пайщику после вступления в кооператив, нужно документировать все свои действия.
Если возникла необходимость переуступить свои права и ввести в кооператив нового пайщика, требуется согласие правления, также может быть созвана конференция участников ЖСК, чтобы получить их согласие. Перед тем как подписывать или расторгать договор ЖСК, очень важно проконсультироваться с профильным юристом по жилищному праву.
консультацию юриста
человеческим языком объясним всё, что непонятно
2. Дадим честный прогноз перспективности
дела и расскажем о возможных рисках
3. Дадим рекомендации
как Вам лучше поступить в текущей ситуации